Why Housing Statistics Don't Tell the Whole Story

Αν κάποιος δει ψυχρά τα στατιστικά δεδομένα που έχουν δημοσιευτεί από την Στατιστική Υπηρεσία και την Eurostat, η Κύπρος μοιάζει να είναι μια από τις πιο άνετες στεγαστικά χώρες της Ευρώπης. Η παραγωγή νέων κατοικιών υπερβαίνει διαχρονικά τη δημιουργία νέων νοικοκυριών, ενώ οι δείκτες στεγαστικής επιβάρυνσης (το ποσοστό των νοικοκυριών που δαπανούν πάνω από 40% του εισοδήματός τους για στέγαση) εμφανίζονται ως οι πιο χαμηλοί της Ευρωπαϊκής Ένωσης.
Με βάση αυτά τα στοιχεία, θα περίμενε κανείς μια χώρα με ομαλή πρόσβαση στη στέγη και περιορισμένες κοινωνικές πιέσεις.
Η καθημερινή εμπειρία, ωστόσο, αφηγείται μια διαφορετική ιστορία. Νέοι που παραμένουν στο σπίτι των γονέων πολύ πέραν από την ηλικία αυτονομίας, ζευγάρια που αναβάλλουν τη δημιουργία οικογένειας, εργαζόμενοι που δυσκολεύονται να βρουν κατοικία κοντά στον χώρο εργασίας τους. Η απόκλιση ανάμεσα στα στατιστικά και την πραγματικότητα δεν είναι τυχαία, είναι αποτέλεσμα του τρόπου με τον οποίο μετράμε —και κυρίως του τι δεν μετράμε.
Το πρόβλημα δεν είναι η έλλειψη δεδομένων. Είναι ότι οι κυρίαρχοι δείκτες αποτυπώνουν ποσότητες, όχι πρόσβαση. Μετρούν την κατοικία ως αριθμό μονάδων, όχι ως βασική αστική και κοινωνική υποδομή.
Τα ιστορικά στοιχεία δείχνουν ότι το συνολικό οικιστικό απόθεμα στην Κύπρο αυξάνεται σταθερά εδώ και δεκαετίες και έχει φτάσει σε αναλογία κατοικιών ανά πληθυσμό υψηλότερη από τον ευρωπαϊκό μέσο όρο. Ωστόσο, όσο το απόθεμα αυξάνεται, ταυτόχρονα γερνά και αποσυνδέεται από τις πραγματικές στεγαστικές ανάγκες.
Ένα σημαντικό μέρος του αποθέματος παραμένει κενό, υποκατοικημένο ή χρησιμοποιείται περιστασιακά, ενώ μεγάλο ποσοστό των κατοικιών είναι χαμηλής ενεργειακής και λειτουργικής ποιότητας. Η διάκριση ανάμεσα στο “υφιστάμενο” και το “ενεργό” οικιστικό απόθεμα είναι κρίσιμη, αλλά σήμερα δεν αποτυπώνεται στους επίσημους δείκτες.
Η ελάχιστη ισορροπία και η παρανόηση της υπερπροσφοράς
Τα απογραφικά στοιχεία δείχνουν ότι η Κύπρος δημιουργεί περίπου 5.500-6.000 νέα νοικοκυριά ετησίως. Αυτός ο αριθμός, σε συνδυασμό με την ανάγκη ανανέωσης του υφιστάμενου αποθέματος, αποτελεί το ελάχιστο κατώφλι ισορροπίας της στεγαστικής αγοράς. Κάτω από αυτό, η πίεση συσσωρεύεται. Πάνω από αυτό, θεωρητικά, θα έπρεπε να εκτονώνεται.
Τα τελευταία χρόνια, η παραγωγή νέων κατοικιών κινείται σταθερά πάνω από αυτό το όριο. Κι όμως, οι τιμές και τα ενοίκια συνεχίζουν να αυξάνονται. Αυτό υποδεικνύει ότι η στεγαστική δυσκολία δεν οφείλεται σε συνολική ανεπάρκεια παραγωγής, αλλά σε ασυμβατότητα μεταξύ του τι παράγεται και του ποιον εξυπηρετεί.
Παραγωγή και πραγματική πρόσβαση
Ένα σημαντικό μέρος των νέων κατοικιών που προστίθενται στο απόθεμα δεν προορίζεται για τη στέγαση νέων νοικοκυριών. Τα στοιχεία των αγοραπωλησιών δείχνουν ότι ένα υψηλό ποσοστό αφορά ξένους αγοραστές, κυρίως εκτός ΕΕ, ενώ πολλές μονάδες αποκτώνται ως επενδυτικά προϊόντα, δεύτερες κατοικίες ή ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης.
Αυτό δεν συνιστά από μόνο του πρόβλημα. Συνιστά πρόβλημα όταν η επενδυτική απορρόφηση λειτουργεί παράλληλα -και όχι συμπληρωματικά- προς τις στεγαστικές ανάγκες του μόνιμου πληθυσμού. Έτσι, ένα τμήμα της νέας παραγωγής αφαιρείται λειτουργικά από την αγορά μακροχρόνιας κατοίκησης, περιορίζοντας την προσβάσιμη προσφορά χωρίς να εμφανίζεται ως έλλειμμα στους συνολικούς αριθμούς.
Housing cost overburden
Η ίδια στρέβλωση εμφανίζεται και στον δείκτη housing cost overburden. Το χαμηλό ποσοστό νοικοκυριών που δαπανούν πάνω από το 40% του εισοδήματός τους για στέγη δημιουργεί την εντύπωση περιορισμένης πίεσης.
Όμως ο δείκτης αυτός καταγράφει μόνο όσους έχουν ήδη αποκτήσει κατοικία. Δεν καταγράφει όσους καθυστερούν να δημιουργήσουν νοικοκυριό, παραμένουν στο οικογενειακό σπίτι λόγω κόστους, ή αποφεύγουν την αγορά και την ενοικίαση ως μη βιώσιμες επιλογές.
Τα στοιχεία της Eurostat δείχνουν ότι η Κύπρος συνδυάζει χαμηλή στεγαστική επιβάρυνση με υψηλά ποσοστά νέων που παραμένουν στο σπίτι των γονέων μέχρι και τα 30 ή 35 έτη. Η «καλή» εικόνα των δεικτών, επομένως, δεν αντανακλά εύκολη πρόσβαση στη στέγη, αλλά καθυστερημένη είσοδο στην αγορά κατοικίας.
Η εικόνα αυτή γίνεται πιο καθαρή αν μετακινηθούμε από τους δείκτες ποσοστού εισοδήματος στη λογική του residual income: τι μένει σε ένα νοικοκυριό αφού πληρωθεί η στέγη. Στην Κύπρο, τα νέα νοικοκυριά συγκεντρώνονται κυρίως στα χαμηλότερα εισοδηματικά κλιμάκια, ενώ τα ενοίκια στις αστικές περιοχές αυξήθηκαν ταχύτερα από τους μισθούς.
Ακόμη και όταν το κόστος στέγασης δεν υπερβαίνει το τυπικό όριο επιβάρυνσης, το διαθέσιμο εισόδημα που απομένει συχνά δεν επαρκεί για βασικές ανάγκες καθημερινής διαβίωσης. Αυτή η μορφή στεγαστικής αδυναμίας δεν εμφανίζεται στους συμβατικούς δείκτες, εκδηλώνεται ως αναβολή, αποφυγή ή συμπίεση της κατοίκησης.
Το πραγματικό κενό
Αν λάβουμε υπόψη τον ρυθμό δημιουργίας νέων νοικοκυριών, την κατανομή εισοδημάτων και τα επίπεδα τιμών στις αστικές περιοχές, προκύπτει ότι ένα ποσοστό της τάξης του 20-25% των νέων νοικοκυριών δεν μπορεί να καλυφθεί από τις τιμές της αγοράς χωρίς υπέρμετρη επιβάρυνση ή υποβάθμιση συνθηκών διαβίωσης.
Πρόκειται για περίπου 1.200-1.300 νοικοκυριά ετησίως — ένα μέγεθος που δεν είναι αμελητέο, αλλά ούτε υπερβολικό. Το κρίσιμο είναι ότι αυτό το κενό δεν αποτυπώνεται συστηματικά, άρα δεν αξιολογείται και δεν αντιμετωπίζεται με συνέπεια πολιτικής.
Από τους αριθμούς στη στρατηγική
Οι πρόσφατες εισηγήσεις του Housing Advisory Board προς την Ευρωπαϊκή Επιτροπή αντιμετωπίζουν τη στέγη ως βασική κοινωνική και αστική υποδομή. Το ίδιο σημαντικό, όμως, με τις πολιτικές παρεμβάσεις είναι και το πλαίσιο μέσα στο οποίο τις αξιολογούμε.
Στην Κύπρο απουσιάζει ένας σταθερός μηχανισμός που να παρακολουθεί δείκτες πραγματικής πρόσβασης στη στέγη, καθυστερημένης δημιουργίας νοικοκυριών, βιωσιμότητας κατοίκησης και χωρικής σχέσης στέγης-εργασίας. Η δημιουργία ενός Παρατηρητηρίου Βιώσιμης Αστικής Ανάπτυξης θα μπορούσε να καλύψει αυτό το κενό: να συγκεντρώνει δείκτες που σήμερα δεν καταγράφονται, να ευθυγραμμίζει τη μέτρηση με διεθνείς πρακτικές και να αξιολογεί συστηματικά τις πολιτικές που εφαρμόζονται.
Χωρίς δείκτες που να αποτυπώνουν την πραγματική πρόσβαση στη στέγη, τη βιωσιμότητα της κατοίκησης και τη χρονική καθυστέρηση δημιουργίας νοικοκυριών, δεν μπορούμε να αξιολογήσουμε ούτε την κατεύθυνση, ούτε την αποτελεσματικότητα της στεγαστικής πολιτικής. Το ζήτημα, επομένως, δεν είναι αν τα δεδομένα είναι σωστά, αλλά αν είναι τα σωστά δεδομένα.
* Αρχιτέκτονας