Προσιτή στέγη ή ανεξέλεγκτη επένδυση; Τα θεσμικά κενά που πρέπει να κλείσουν

Η προσιτή στέγη στην Κύπρο δεν απειλείται από την ανάπτυξη, αλλά από την απουσία ουσιαστικού προληπτικού ελέγχου στις αγορές ακινήτων από υπηκόους τρίτων χωρών, οι οποίες στη συντριπτική τους πλειοψηφία δεν γίνονται για ιδιοκατοίκηση αλλά για επένδυση, δημιουργώντας πιέσεις στις τιμές, στα ενοίκια και, τελικά, στην κοινωνική συνοχή.
Η απόκτηση ακίνητης ιδιοκτησίας από υπηκόους τρίτων χωρών έχει εξελιχθεί σε έναν από τους καθοριστικότερους παράγοντες που επηρεάζουν τη στεγαστική αγορά στην Κύπρο. Το ζήτημα δεν είναι θεωρητικό ή αμιγώς νομικό. Αντανακλάται καθημερινά στη δυσκολία των Κυπρίων, ιδιαίτερα των νέων και των νέων οικογενειών, να αποκτήσουν ή να ενοικιάσουν κατοικία σε βιώσιμες τιμές.
Το ισχύον πλαίσιο
Ο περί Κτήσης Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Αλλοδαποί) Νόμος (Κεφ. 109) ρυθμίζει την κτήση ακίνητης ιδιοκτησίας και όχι απλώς την αγορά, προϋποθέτοντας άδεια από την αρμόδια αρχή, τον Έπαρχο. Η διάκριση αυτή είναι ουσιώδης, καθώς η κτήση συνδέεται με την εγγραφή στο Κτηματολόγιο και την απόκτηση κυριότητας.
Η κυπριακή νομολογία έχει υπογραμμίσει ότι η απαίτηση άδειας δεν είναι τυπική αλλά ουσιαστική. Το Ανώτατο Δικαστήριο έχει κρίνει ότι ο σκοπός του Κεφ.109 είναι ο προληπτικός έλεγχος της απόκτησης ακίνητης ιδιοκτησίας από αλλοδαπούς. Παρότι σε ορισμένες περιπτώσεις η έλλειψη άδειας έχει θεωρηθεί θεραπεύσιμη διαδικαστική πλημμέλεια, η πρόθεση του νομοθέτη είναι σαφής. Ο έλεγχος πρέπει να προηγείται και όχι να ακολουθεί την κτήση και εκμετάλλευση του ακινήτου.
Στην πράξη, ωστόσο, έχει παγιωθεί μια προβληματική διαδικασία. Υπογράφονται πωλητήρια έγγραφα, κατατίθενται στο Κτηματολόγιο και παραδίδεται κατοχή πριν από την εξασφάλιση της άδειας. Έτσι, ο έλεγχος μετατρέπεται σε εκ των υστέρων διαδικασία, με περιορισμένη ουσιαστική αξία.
Ιδιαίτερη ανησυχία προκαλεί η παράκαμψη των περιορισμών μέσω κυπριακών εταιρειών. Υπήκοοι τρίτων χωρών αποκτούν ακίνητα μέσω εταιρικών σχημάτων, παρακάμπτοντας τον σκοπό της νομοθεσίας. Ακόμη πιο ανησυχητικό είναι ότι τέτοιες αγορές πραγματοποιούνται και σε περιοχές πλησίον της πράσινης γραμμής, γεγονός που εγείρει όχι μόνο οικονομικά αλλά και ζητήματα δημόσιου συμφέροντος και εθνικής ασφάλειας.
Ο ρόλος του Εφόρου Εταιρειών οφείλει να είναι καθοριστικός. Η μεταβίβαση μετοχών εταιρείας που κατέχει ακίνητη ιδιοκτησία πρέπει να επιτρέπεται μόνο με την προσκόμιση απαλλακτικού από τον Έφορο Φορολογίας ότι έχουν καταβληθεί ο φόρος κεφαλαιουχικών κερδών και το τέλος για τον Φορέα Ισότιμης Κατανομής Βαρών. Διαφορετικά, η μεταβίβαση μετοχών μετατρέπεται σε μηχανισμό αποφυγής φορολογικών υποχρεώσεων.
Κεντρικό ζήτημα αποτελεί και ο Φόρος Προστιθέμενης Αξίας. Ο μειωμένος συντελεστής 5% για κύρια και μόνιμη κατοικία είναι θεσμικά ορθός. Για υπηκόους τρίτων χωρών, όμως, η εφαρμογή του πρέπει να συνδέεται με αποδεδειγμένη χρήση και όχι μόνο με δήλωση πρόθεσης. Η ενδεδειγμένη προσέγγιση είναι η επιβολή 19% ΦΠΑ κατά την αγορά νεόδμητων ή υπό ανέγερση ακινήτων και η επιστροφή μείωσης μόνο κατόπιν τεκμηρίωσης πραγματικής μόνιμης διαμονής. Επιπλέον, η επιβολή τέλους εξέτασης αιτήσεων αποτελεί ορθό μέτρο.
Η ένταξη της Κύπρου στη Ζώνη Σένγκεν
Δεν μπορεί να αγνοηθεί η προοπτική ένταξης της Κύπρου στη Ζώνη Σένγκεν. Η ένταξη αυτή, πέραν των ωφελημάτων, συνεπάγεται αυξημένες υποχρεώσεις ως προς τον έλεγχο της εγκατάστασης υπηκόων τρίτων χωρών. Όταν η απόκτηση ακίνητης ιδιοκτησίας λειτουργεί ως μέσο μόνιμης εγκατάστασης ή οικονομικής δραστηριοποίησης, τα κενά στον έλεγχο μετατρέπονται σε ζήτημα ευρωπαϊκής ευθύνης και θεσμικής αξιοπιστίας.
Η διεθνής πρακτική επιβεβαιώνει ότι οι περιορισμοί δεν αποτελούν κυπριακή ιδιομορφία. Στον Καναδά, η απαγόρευση αγοράς κατοικιών από μη-Καναδούς ισχύει έως το 2027. Η Δανία απαιτεί μόνιμη κατοικία και άδεια, η Σιγκαπούρη επιβάλλει εξαιρετικά υψηλή φορολογία στους αλλοδαπούς αγοραστές, η Ελβετία απαγορεύει την επενδυτική αγορά κατοικιών από αλλοδαπούς, ενώ στην Αγγλία επιβάλλονται αυξημένοι φόροι μεταβίβασης και αυστηρός έλεγχος πηγής κεφαλαίων.
Η οικονομική διάσταση
Η ανεξέλεγκτη επενδυτική ζήτηση αυξάνει τεχνητά τη ζήτηση, περιορίζει την προσφορά για ιδιοκατοίκηση και μετακυλίεται άμεσα στα ενοίκια. Η σταθερότητα της αγοράς δεν επιτυγχάνεται με την απεριόριστη εισροή κεφαλαίων, αλλά με ισορροπία, διαφάνεια και κανόνες.
Η ακίνητη ιδιοκτησία δεν μπορεί να αντιμετωπίζεται ως ένα ακόμη επενδυτικό προϊόν χωρίς όρια και χωρίς κοινωνικό αντίκρισμα. Όταν η στέγη μετατρέπεται σε εργαλείο απόδοσης κεφαλαίων για τρίτους, το κόστος το επωμίζονται οι Κύπριοι πολίτες και η κοινωνική συνοχή.
Η Πολιτεία οφείλει να κλείσει τα θεσμικά κενά, να επαναφέρει τον προληπτικό έλεγχο και να θέσει ξεκάθαρες κόκκινες γραμμές εκεί όπου διακυβεύεται η προσιτή στέγη, το δημόσιο συμφέρον και η θεσμική αξιοπιστία της χώρας.
* Δικηγόρος από τη Λάρνακα